Was muss ich als Halter mit Hund in der Mietwohnung beachten?

Das Bewohnen einer Mietwohnung oder des gemieteten Einfamilienhauses mit Hund kann prinzipiell unter bestimmten Voraussetzungen im Mietvertrag geregelt sein. Sprich, dem Hundebesitzer wird unter spezifischen Auflagen, die Haltung eines Hundes in der gemieteten Wohnung oder dem Mietshaus von vornherein erlaubt. Sollte der Mietvertrag eine solche Klausel beinhalten, desto besser, denn dann weiß der Halter welche Pflichten er zu erfüllen hat und welche Rechte ihm in Sachen Hund in der Mietwohnung zustehen.

Wohnt ihr also bereits in einer Mietwohnung oder Mietshaus mit eurem Hund an der Seite, so ist vermutlich alles in eurem Sinne bestens geregelt und im Idealfall sind sonstige Mieter dem Hund wohlgesonnen. Kurz, es gibt keinerlei Ärger und Stress mit anderen Mietparteien, da ihnen der Hund und sein arteigenes Normalverhalten ein Dorn im Auge ist.

Mancherorts sind Nachbarn und andere Mieter im Haus sogar sehr glücklich über das Zusammenleben mit der Fellnase im Haus. Denn sie stellt ein Stück weit Sicherheit für alle da, denn schließlich wacht der Hund aufmerksam und meldet zuverlässig Ungewöhnliches, ohne dabei als Kläffer zu gelten. Für andere Nachbarn ist der Hund sogar zu einem Freund geworden und wird regelmäßig zum Joggen abgeholt. Muss der Halter mal unvorhergesehenermaßen einen Termin wahrnehmen, wo der Hund unerwünscht ist, stehen sofort Nachbarn zur Betreuung parat und reißen sich regelrecht um die Beaufsichtigung des tierischen Mitbewohners - sollte so oder ähnlich die Mietsituation in eurem Fall als Mieter mit Hund gelebte Realität sein, dann können wir euch nur zu dieser wundervollen Situation beglückwünschen.

Willst Du Dir einen Hund zulegen, dann schau in Deinen Mietvertrag und suche das Gespräch mit dem Vermieter!

Leider gibt es nämlich auch genauso viele Beispiele, wo Hunde zwar von den Vermietern in ihren Mietverträgen zugelassen werden und die Haltung in der Mietwohnung erlaubt ist, aber im Alltag mit anderen Mietparteien immer wieder Zündstoff für Diskussionen sind. Sei es nun das Bellverhalten oder angeblicher Dreck im Hausflur, den der Hundebesitzer mit seinem Hund von der Hunderunde mitbringt. Ist der Hund erst einmal als "Streitobjekt" ausgemacht, kann das Zusammenleben rasch zur Katastrophe werden.

Und eine Mietsituation hat sich leider in unserer schnelllebenden Zeit ruckzuck verändert. Sei es ein Verkauf des Mietshauses und neue Ansichten des zukünftigen Eigentümers. Vielleicht überdenkt der bisherige Vermieter aber auch seine ursprünglich positive Meinung und Zusage einen Hund in der Mietwohnung ausdrücklich halten zu dürfen, da ein bestimmter Grund zu seiner wechselnden Ansicht führte. Oder wechselnde Mietparteien, wodurch sich die Gesamtatmosphäre von einem Tag zum anderen grundlegend in Sachen Hundehaltung in der Mietwohnung ändern kann. Dies sollte man als Hundehalter und zukünftiger Hundebesitzer stets vor Augen haben - und letztlich ist man hier als Halter eines Hundes in der Mietwohnung trotz eines wohlwollenden Mietvertrages in Bezug auf die Hundeerlaubnis immer ein wenig von den anderen Mietern, ihren Interessen und Launen abhängig. Und selbst wenn die rechtliche Lage noch auf Seiten des Hundehalters ist, will man nicht das Ziel für Mobbing durch Mitbewohner im Mietshaus werden, deren Ziel ein Hundeverbot und/oder Auszug des Hundehalters mit seinem Hund ist.

Muss aus beruflichen oder privaten Gründen die bisherige Mietswohnung oder das Eigentum aufgegeben werden und ein Hundebesitzer sich auf die Wohnungssuche begeben, so ist die vielerorts heute ein Hauen und Stechen auf Grund des Wohnungsmangels.

Vermieter können sich in vielen Regionen ihre Mieter wie Rosinen aus einer Heerschar von Wohnungssuchenden heraussuchen. Es herrscht ein Überangebot an potentiellen Mietern und Mangel an Mietobjekten. Es handelt sich also um einen Vermietermarkt.

Bringt nun der Wohnungssuchende auch noch einen Hund mit oder traut sich nur ansatzweise beim Gespräch mit Makler oder Vermieter zu fragen, ob eine Anschaffung eines Hundes denkbar und erlaubt wäre, so scheidet häufig die Person sofort mangels "Passgenauigkeit" aus. 

Der Hund ist vielerorts als Mitbewohner unerwünscht!

Und die Gründe für eine ablehnende Haltung in Sachen Hund in der Mietwohnung rührt aus diversen Gründen heraus. Mal sind es schlechte Erfahrungen mit Vormietern, andere scheuen etwaige Diskussionen mit aktuellen Mitmietern oder zukünftigen Wohnungssuchenden. Ebenso kommt der Fall vor, dass der Vermieter mit im Haus wohnt und grundlegend etwas gegen Haustiere aller Art hat. Andere haben vielleicht Angst oder wollen Hundehaare und Hundegeruch aus ihrem Haus fernhalten.

Entsprechend gestaltet sich heute die Wohnungssuche für Mieter mit Hund für eine Mietwohnung oder ein Mietshaus, äußerst schwierig. Oftmals sogar frustrierend und verzweifelnd, denn ist erst einmal die alte Wohnung gekündigt, wächst der Druck nach einer zeitnahen Lösung, trotz der Abhängigkeit vom Wohlwollen vieler Vermieter.

Was das Mietverhältnis für eine Mietwohnung oder ein gemietetes Haus in Bezug auf die Erlaubnis eines Hundes als Mitbewohner betrifft, so gibt es mehrere denkbare Szenarien, was die Gestaltung des Mietvertrages als Grundlage für das Anmieten der Wohneinheit angeht.

Und hier gibt es unterschiedliche Vorgehensweisen, denn der eine Mieter schließt in Sachen Hundehaltung vielleicht Mietverträge mit individuellen Vertragsklauseln in Bezug auf einen möglichen Hund oder die zukünftige Hundeanschaffung. Andere greifen auf pauschale Vereinbarungen mit und ohne Hundeverbot zurück - ob dies dann dem aktuellen Rechtsempfinden und der Rechtslage in Sachen Mietrecht entspricht, lassen wir mal dahingestellt sein.

Denkbar sind folgende Regelungen im Mietvertrag:

• Ausdrückliche Erlaubnis mit/ohne definierte Vorgaben, einen Hund zu halten
• Mietvertrag ohne Klausel mit einer definierten Regelung zur Hundehaltung
• Generelles Hundeverbot im Mietvertrag

Ob nun Umzug und die Anmietung einer neuen Mietwohnung oder eines Hauses auf dem Programm steht oder ihr als Mieter euch mit dem ernsthaften Gedanken tragt, einen Hund anzuschaffen, so prüft den bestehenden Mietvertrag oder ein vorliegendes Mietvertragsformular, bewertet das Ergebnis und trefft dann sachlich eine Entscheidung über die weitere Vorgehensweise.

Schließlich werdet ihr feststellen, dass Vermieter durchaus kooperativ und lösungsorientiert sind - es lässt sich vieles durch offene Kommunikation klären und zu einem zufriedenstellenden Ergebnis kommen. Vielleicht hat der Vermieter ja auch bereits in der Vergangenheit einem anderen Mieter die Haltung erlaubt und wird sich dann in eurem Fall vermutlich ebenso wenig querstellen, außer bestimmte nachvollziehbare und stichhaltige Gründe rund um das Hundeindividuum oder euch als Mieter sprechen aus seiner Sicht gegen eine Haltungserlaubnis.

Auf gar keinen Fall sollte ein Hund angeschafft und dann erst die Erlaubnis der Haltung beim Vermieter eingeholt werden - das schafft Probleme und oftmals ist der Hund der Leittragende!

Ebenso darf nicht der Fall eintreten, dass ihr in einer Hauruck-Aktion auf einer Urlaubsreise oder bei Bekannten euch Halsüberkopf in einen Tierschutzhund oder neugeborenen Welpen verliebt, diesen ohne zu überlegen mit nach Hause nehmt, um im Nachgang festzustellen, dass der Hund laut Mietvertrag verboten ist.

Allzu oft landen genau diese Hunde auf Grund mangelnder Alternativen im Tierheim.

Denn wie bereits eingangs erwähnt, ist der Wohnungsmarkt so oder so für Mieter schwierig und hier sollte man keine fristlose Kündigung riskieren.

Also: Erst prüfen, dann Handeln.

Sieht der vorliegende Mietvertrag vor, dass die Familie, das Paar oder der Single mit Hund ihren Vierbeiner ausdrücklich als Mitbewohner halten dürfen, so ist doch zunächst alles prima!

Einzig können noch bestimmte Vorgaben im Mietvertrag zur Größe oder Rasse bei einem Umzug einen Strich durch die Rechnung machen. Denn wird vom Vermieter zwar die Hundehaltung zugesagt, aber bestimmte Rassen und große Hunde (bspw. ab Widerrist 30 cm) sind unerwünscht, dann muss man sich als Hundebesitzer dem beugen. 

Das Ziel des Vermieters wird also darin liegen, die Interessen aller Beteiligten in Einklang zu bringen und bei seiner Zusage für die Haltung eines Hundes in der Mietwohnung Wünsche und Bedenken von Mieter, Mitmieter / Nachbarn und ihm selber als Vermieter einzubeziehen.

In diesem Fall bedeutet es nicht, dass prinzipiell ein Hund ausgeschlossen oder die Haltung stillschweigend erlaubt ist. Sprich, kategorisch ein Ja oder Nein zur Hundeerlaubnis auf ungeschriebenem Gesetz besteht.

Ein fehlende "Haustierregelung" oder "Hundeklausel" ist folglich auch kein Freibrief tun und lassen zu dürfen was man will. Wir können generell nur raten, stets offen und ehrlich die Kommunikation zu suchen, da damit viele Missverständnisse und Probleme im Vorfeld vermieden werden können, sich zudem alle abgeholt und wertgeschätzt fühlen.

Generell dürfen Mieter Kleintiere wie Hamster, Mäuse, Meerschweinchen und Hasen halten, ohne eine vorherige Erlaubnis in schriftlicher oder mündlicher Form vom Vermieter erhalten zu haben.

Hunde sind aber nicht per se Kleintiere - hier gibt es riesige Unterschiede. Denn unzweifelhaft ist ein Chihuahua, Zwergpudel oder Zwergpinscher anders zu bewerten, als ein Bernhardiner, Rhodesian Ridgeback oder Irish Wolfhound.

In diesem Fall liegt der Kern der Lösung in der offenen Kommunikation zwischen Hundehalter als Mieter und seinem Vermieter, um eine Einzelfallabwägung anzustreben. Kurz, der Vermieter wird unter Einbezug diverser abzuwägender Faktoren und Argumente (Pro- und Kontra), den Einzug des neuen Mieters mit Hund oder eine zukünftige Anschaffung eines Hundes durch den Mieter der Mietwohnung, bewerten und eine individuelle Entscheidung treffen.

Generell im Mietvertrag ein Haustier- und Hundeverbot als Klausel zu verankern, ist unzulässig.

Dies entscheid im Jahr 1993 der Bundesgerichtshof. Die Begründung für das Urteil gegen ein Generalverbot für Haustiere in der Mietwohnung von Seiten des höchsten Gerichts lag in der damit verknüpften Benachteiligung für Mieter.

Gemäß dem BGH-Urteil mit dem Aktenzeichen VIII ZR 10/92 ist also ein generelles Haustierverbot in Mietverträgen unzulässig!

Hier heißt es, dass nicht jedes Tier Einfluss auf die schuldrechtliche Beziehung zwischen Vermieter und Mieter von Wohnraum hat und somit eine Mietvertragsklausel, die das generelle Halten von Haustieren ausschließt, unwirksam ist.

Die besagte Klausel lautete: "Das Halten von Haustieren ist unzulässig!"

Das BGH bewertete die vorgenannte Regelung in dem Mietvertragsformular als unwirksam und veranlasste das Entfernen dieser aus dem Mietvertrag. Das BGH begründete sein Urteil damit, dass bei einem generellen Verbot auch kategorisch alle Kleintiere wie Hamster, Zierfische oder Kanarienvögel, die dem Nutzen und Vergnügens wegen von Menschen angeschafft und gehalten würden, von diesem inbegriffen wären. Und damit wären auf Grund der Generalklausel, die Interessen des Mieters nur mangelhaft berücksichtigt und eine einseitige unangemessene Benachteiligung.

Damit ist höchstrichterlich klar, dass ein Pauschalverbot für Haustiere im Mietvertrag verboten ist.

(Quelle: kostenlose-urteile.de)

Der originale Wortlaut der Bundesgerichtshof lautet:

"Nach Auffassung des BerGer. kann das in der Klausel vorgesehene totale Verbot einer Tierhaltung keinen Bestand haben, da es nicht die nach § 9 I AGB-Gesetz geschuldete Bilanz der gegenseitigen Interessen berücksichtige. Dies trifft zu. Das Verbot erfaßt alle Tiere, die des Nutzens oder Vergnügens wegen von Menschen gehalten werden, mithin auch solche, deren Vorhandensein von Natur aus - wie es etwa bei Zierfischen im Aquarium der Fall ist - keinen Einfluß auf die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter von Wohnraum haben kann."

(Quelle: Kanzlei Prof. Schweizer  -  Urteile / Gerichtsentscheidungen im Volltext)

Im Jahr 2013 urteilte der Bundesgerichtshof erneut zum Thema (Aktenzeichen VIII ZR 168/12) - und untermauerte mit seinem neuen Urteil, die bereits 1992 getroffene Entscheidung, dass ein Vermieter durch eine Generalklausel mit Verbot zur Haltung eines Hundes oder Katze in Formularmietverträgen benachteiligt würde und dies nicht rechtswirksam sei.

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12

(Quelle: Der Bundesgerichtshof) 

Fazit: Habt ihr einen alten Mietvertrag und in diesem ist ein generelles Haustierverbot definiert und es ist euer Herzenswunsch einen Hund anzuschaffen, dann geht auf euren Vermieter oder die Vermietungsgesellschaft zu und besprecht die Angelegenheit. Je nachdem könnt ihr zur Beratung einen Rechtsanwalt hinzuziehen. Für den Erstkontakt ist es womöglich aber die bessere Idee, den Hundewunsch sachlich mit den Verantwortlichen ohne Rechtsbeistand zu erörtern und nach einer einvernehmlichen Lösung in Sinne aller Beteiligten zu suchen.

Seid ihr nun auf Wohnungssuche, so lasst euch von Anzeigen mit kategorischem Haustierhaltungsverbot nicht abhalten, auch hier euer Glück zu versuchen. Sollten der Vermieter dennoch auf dem Standpunkt beharren, so ist es vermutlich keine Alternative den Passus de jure zu klären, da dies ein mühsamer, kostspieliger und zeitintensiver Prozess sein kann. Zudem dann von vornherein das Verhältnis Vermieter-Mieter vorbelastet sein wird. Letztlich liegt natürlich die Entscheidung über die Vorgehensweise bei jedem selbst.

Ist der Mieter in seinem Alltag auf einen Assistenzhund an seiner Seite angewiesen, so wird es im Falle von Individualentscheidungen in Sachen Hundeerlaubnis in der Mietwohnung, i.d.R. immer im Sinne des hilfsbedürftigen Mieters einen positiven Entscheid geben.

Welcher Vermieter wird seinem seh- oder gehbehinderten Mieter einen Hundepartner verwehren, der ihm bei der Bewältigung seines Lebensalltags behilflich ist und damit ein Stück Eigenständigkeit schenkt?

Bei manchen "Patienten" hängt sogar ihr Leben an ihrem abgerichteten Hund. Denke man bspw. an Asthmawarn-, Diabetikerwarn-, Epilepsiewarn-, Schlaganfallwarnhunde. Sie verspüren weit vor ihren Menschen, wenn ein "Vorfall" sich ankündigt und können ihren Partner durch einstudiertes Verhalten frühzeitig auf diesen hinweisen.

Zudem bringen diese speziell ausgebildeten Hunde eine äußerst sozialverträgliche Ader mit, sind gehorsam, führig, umgänglich, freundlich, feinfühlig, kooperativ, anpassungsfähig, ausgeglichen, gelassen, extrem frustrationstolerant - rund um also menschenfreundlich und werden für das Sozialgefüge in einem Mietshaus mit mehreren Mietern keine Gefahr darstellen.

Ihr könnt euch aktuell als Mieter in der glücklichen Lage schätzen, dass euer Vermieter euch die Haltung eines Hundes in der Mietwohnung zugesagt habt? Klasse.

Da zahlreiche Hundehalter mit der Zeit auf die Idee kommen, sich für ihren Ersthund, einen weiteren zuzulegen, muss dies ebenfalls mit dem Vermieter abgeklärt werden.

Sprich, die erste Zusage ist keine Pauschalerlaubnis, aus einer Einhunde-, eine Mehrhundehaltung zu machen. Denn auch hier kommt es auf die weitere hinzukommende Hundepersönlichkeit und die anstehende Gesamtsituation mit zwei oder mehreren Hunden an. Auch hier will der Vermieter die gemeinschaftlichen Interessen aller Bewohner einbeziehen und bewerten.

Kommen Familienangehörige, Freunde oder Bekannte hin und wieder mit ihrem Hund zu euch in die Mietswohnung zu Besuch, so stellt dies in aller Regel kein Problem dar, sofern keine Zwischenfälle zu einer anderen Vermietermeinung führt - das Beklagen der Mitbewohner im Haus über Lärmbelästigung durch Bellen könnte so eine sein.

Oder es halten sich regelmäßig unwillkommene Personen mit Hunden auf, die mit ihrem Verhalten ein erhöhtes Angstempfinden bei den Anwohnern auslösen.

Ebenso wird es sicherlich auch zu Diskussionen kommen, wenn ihr euch der Betreuung von Hunden verschreibt und die Mietwohnung zur Hundepension oder Aufnahmestelle als Tiersitter umfunktioniert.

Kommt es mal zu einer Sondersituation, dass einzelne Familienangehörige oder Freunde krank werden und der Hund vorübergehend für dessen Betreuung aufgenommen werden soll, so sucht auch in diesem konkreten Fall das Gespräch mit eurem Vermieter.